Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w ostatnich latach notuje rekordowe obroty. Dynamicznie się rozwija zwłaszcza sektor przemysłowo- logistyczny, silnie nastawiony na usługi e-commerce. Pandemia COVID-19 jeszcze bardziej przyspieszyła ten trend. Coraz większą popularnością cieszy się także budowa mieszkań pod wynajem zinstytucjonalizowany. Nic dziwnego zatem, że coraz więcej firm przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości zleca kancelariom prawnym kompleksowy audyt prawny. Na czym on polega? Kiedy powinniśmy go rozważyć?
Najważniejsze cele audytu
Inwestycja w nieruchomości to dla wielu przedsiębiorców i osób prywatnych nie tylko forma pomnażania kapitału, ale także jego zabezpieczenia w dobie szalejącej inflacji. Przypomnijmy, że tylko w kwietniu wskaźnik ten ukształtował się po poziomie powyżej 12%. Nim podejmiemy decyzje o zainwestowaniu środków w nieruchomość, warto przeprowadzić jej szczegółowy audyt prawny, zwany także badaniem due diligence.
Audyt prawny nieruchomości ma na celu wyeliminowanie potencjalnego ryzyka związanego z jej zakupem. Taka analiza pozwala nam nie tylko zbadać aktualny stan prawny nieruchomości, ale także wskazać potencjalne zagrożenia, jakie w przyszłości mogą obciążać nieruchomość, którą planujemy nabyć. Nie należy lekceważyć instytucji badania due diligence, gdyż po szczegółowej analizie może się okazać, że zakup nieruchomości jest w dłuższej perspektywie nierentowny.
Co obejmuje badanie due diligence?
Nim nawiążemy współpracę z daną kancelarią, upewnijmy się, że zapewnia ona nam kompleksowy dostęp do usług prawniczych. Audyt prawny nieruchomości powinien zawierać nie tylko badanie stanu prawnego nieruchomości, obejmujące założenia biznesowe transakcje czy rodzaj badanej nieruchomości, ale także szczegółowy raport, wskazujący potencjalne szanse i zagrożenia dla inwestora. Ważna jest również obsługa prawna po wykonaniu audytu. Warto dopytać, czy prawnik pomoże nam w późniejszym etapie przygotować dokumentację transakcyjną oraz czy wesprze nas w ewentualnych negocjacjach przedsprzedażowych.
Badanie due diligence realizowane jest zwykle w kilku krokach. W pierwszej kolejności sprawdzany jest tytuł prawny sprzedającego do audytowanej nieruchomości oraz stan księgi wieczystej. Na tym etapie kancelaria sprawdza, czy sprzedający ma prawo do dysponowania nieruchomością, a także czy jest ona wolna od wszelkich roszczeń, ograniczeń czy zobowiązań hipotecznych. Na tym etapie zwykle sprawdzany jest wypis i wyrys z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym etapem audytu jest sprawdzenie, czy podmiot zainteresowany sprzedażą nie posiada żadnych zaległości podatkowych oraz czy nie zalega z uiszczaniem składek ZUS. Nie bez znaczenia jest także kontrola stanu dostępu do mediów – prawnik sprawdza, czy nieruchomość posiada podłączenie do gazu, kanalizacji, prądu oraz czy działka posiada status bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Wszystkie te informacje są niezwykle ważne i mogą zaważyć na naszej decyzji zakupowej.
Ceny nieruchomości w Polsce sięgają obecnie rekordowych sum. Nim zdecydujemy się zainwestować kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych w daną nieruchomość, warto upewnić się, że nie będzie to nietrafiony zakup. Koszt audytu jest każdorazowo ustalany indywidualnie – stawka zależy od kompleksowości badania oraz typu nieruchomości. Niezależnie od stawki podanej przez prawnika nie należy się jednak zniechęcać. Jest to bowiem inwestycja w nasze bezpieczeństwo finansowe. Zakup nierentownej lub obciążonej nieruchomości możemy okazać się dla nas znacznie kosztowniejszy niż przeprowadzenie pełnego badania due diligence.
Za merytoryczne wsparcie udzielone podczas tworzenia materiału dziękujemy specjalistom z Nwlegal.pl