Przy każdej transakcji sprzedaży działki pojawia się istotne pytanie: jakie obciążenia podatkowe wiążą się z tym procesem? Podatek od sprzedaży działki staje się aktualny zwłaszcza w przypadku, gdy grunt zmienia właściciela przed upływem 5 lat od chwili nabycia. Zgodnie z przepisami prawa, konieczne jest uregulowanie podatku dochodowego.
W tym artykule postaramy się rozwiać wątpliwości dotyczące wysokości tego podatku, sposobu jego obliczania, a także przedstawimy potencjalne strategie uniknięcia tego obciążenia podczas transakcji sprzedaży działki.
Ile wynosi podatek od sprzedaży działki?
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, czy to działki, mieszkania czy domu, obejmuje każdą transakcję, niezależnie od tego, czy nieruchomość została nabyta gotówką czy na kredyt. Warunkiem zobowiązującym do zapłaty podatku jest jednak dokonanie sprzedaży przed upływem 5 lat podatkowych od daty zakupu. Kluczowe jest to, że okres ten jest liczony w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. To istotne, gdyż rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym nabywca uzyskał nieruchomość.
Przykład:
Jeśli działka została nabyta w październiku 2017 roku, można ją sprzedać, unikając podatku, po styczniu 2023 roku. W praktyce, jeśli podatnik zdecyduje się sprzedać działkę po upływie pięciu lat, obowiązek podatkowy zostanie zniesiony, a deklaracje w urzędzie skarbowym nie będą wymagane.
Należy jednak pamiętać, że wysokość podatku różni się w zależności od rodzaju nieruchomości oraz jej wartości.
W przypadku sprzedaży działki budowlanej przez osobę fizyczną, podatek wyniesie 19%, a rozliczenie będzie dokonywane za pomocą deklaracji PIT-39. W sytuacji, gdy działka była przedmiotem transakcji związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, dodatkowo pojawi się podatek VAT w wysokości 23%.
Podatek od sprzedaży działki w przypadku dziedziczenia
W przypadku dziedziczenia nieruchomości, takiej jak działka, podatnik staje w obliczu nieco innej sytuacji podatkowej. Gdy nieruchomość jest otrzymywana w drodze darowizny lub spadku, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od sprzedaży, obejmującym również działki, mieszkania czy domy. Ważne jest zaznaczenie, że podatek dochodowy przy przyjęciu darowizny lub spadku oraz podatek dochodowy od ewentualnej późniejszej sprzedaży tej samej nieruchomości to dwie odrębne transakcje, a uregulowanie jednego podatku nie zwalnia od opodatkowania drugiego.
Zmiany wprowadzone w 2019 roku przyniosły korzystne ustalenia dla dziedziczących nieruchomości. Nowelizacja przepisów przewiduje, że pięcioletni okres karencji podatku dochodowego jest liczony od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. W praktyce oznacza to, że spadkobiercy mogą być zwolnieni z obowiązku podatku wcześniej, umożliwiając im sprzedaż nieruchomości po formalnym uregulowaniu spadku bez konieczności płacenia podatku dochodowego.
Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży działki?
Osoby, które decydują się na sprzedaż działki rolnej, mogą uniknąć opodatkowania dochodowego, pod warunkiem spełnienia dwóch kluczowych warunków:
- Konieczne jest, aby nieruchomość oferowana do sprzedaży była integralną częścią gospodarstwa rolnego.
- Jednocześnie sama transakcja nie powinna wpływać na zmianę pierwotnego przeznaczenia działki.
Znaczy to tyle, że jeśli działka rolna zostanie sprzedana w celu dalszego wykorzystania rolnego, to nie jest objęta podatkiem od sprzedaży działki.
W sytuacji, gdy te warunki nie są spełnione, sprzedający będzie zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego, chyba że upłynął już okres pięciu lat od momentu nabycia nieruchomości.
Gdy środki przeznaczymy na cele mieszkaniowe
Zgodnie z przepisami, istnieje możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodowego w przypadku sprzedaży działki lub innej nieruchomości przed upływem pięcioletniego okresu karencji. Aby skorzystać z tej ulgi, konieczne jest przeznaczenie całej uzyskanej sumy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.
Aby uzyskać korzyści z tego zwolnienia, konieczne jest dostarczenie odpowiedniej dokumentacji w postaci faktur lub umów. W przypadku, gdy tylko część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości ma być przeznaczona na cele mieszkaniowe, podatnik będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego wraz z odsetkami. Uniknięcie odsetek jest możliwe tylko wtedy, gdy wcześniej w deklaracji PIT podatnik zaznaczy, że część uzyskanych środków zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe.
Uwaga! Ważne jest, aby środki z transakcji sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od zakończenia roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży. Pod pojęciem celów mieszkaniowych rozumie się nie tylko zakup nowej nieruchomości, ale także nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spłatę kredytu hipotecznego z odsetkami, zakup materiałów budowlanych na budowę domu lub remont istniejącego budynku, a także nabycie gruntu pod budowę.
Aby skorzystać z ulgi podatkowej, podatnik zobowiązany jest poinformować urząd skarbowy o swoim zamiarze za pomocą rocznego zeznania podatkowego (PIT 39). W deklaracji należy uwzględnić sprzedaż nieruchomości i jednocześnie zaznaczyć, że cała uzyskana suma lub jej część zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe.
Wysokość podatku od sprzedaży działki
Wysokość podatku od sprzedaży działki lub innej nieruchomości w okresie poniżej 5 lat od jej zakupu jest ustalana zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stawka wynosi 19% od uzyskanego dochodu, a nie od całkowitej kwoty transakcji.
Przykład:
Jeśli po 4 latach od zakupu nieruchomości za 200 tys. zł, podatnik ją sprzeda za 250 tys. zł, zobowiązany będzie do uiszczenia podatku od 50 tys. zł – co stanowi różnicę pomiędzy uzyskanym dochodem a początkową ceną. Ostateczny podatek dochodowy wyniesie więc 9 500 zł.
W sytuacji, gdy podatnik sprzeda działkę za tę samą cenę, za jaką ją nabył, np. jeśli jej wartość nie wzrośnie, nie będzie musiał opłacać podatku, ponieważ nie uzyskał żadnego dochodu. Podobnie będzie, gdy nieruchomość straci na wartości, na przykład w wyniku spadku cen na rynku i zostanie sprzedana za kwotę niższą niż cena zakupu.
Kto płaci podatek od sprzedaży działki ROD?
Umowa sprzedaży prawa do korzystania z ogródka działkowego objęta jest podatkiem PCC w wysokości 1%. Do jego zapłaty zobowiązany jest kupujący prawa do działki, gdyż to na nim spoczywa w tej sytuacji obowiązek podatkowy.
Dodatkowo, jeśli sprzedający odpłatnie zbywa wyposażenie ogródka, to obowiązuje go podatek PIT, jeśli osiągnie z tego tytułu dochód. Sprzedający może wykazać, że koszty na ulepszenie działki są równe kwocie umowy przeniesienia praw do działki, wtedy nie musi płacić podatku dochodowego.