Spory odsetek współczesnych seniorów posiada na własność nieruchomość – mieszkanie, dom, działkę, czy lokal. W trosce o spokojną starość większość z nich decyduje się sporządzić umowę o dożywocie. Polega ona na przeniesieniu prawa własności na nabywcę w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie. Nabywcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Czym dokładnie jest umowa dożywocia? Jakie są jej wady i zalety? Jakie są koszty takiej umowy?
Umowa dożywocia – co to jest?
Umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej. Regulowana jest przez Kodeks cywilny. Jej istotę dokładniej opisuje art. 908-916. Z chwilą podpisania umowy dożywocia następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę. W zamian za to nabywca ma obowiązek zapewnić zbywcy dożywotnią opiekę. Powinien dostarczyć mu wszystkiego, co niezbędne do komfortowego życia – ubranie, wyżywienie, mieszkanie, światło, opał, jak również należytą pomoc i opiekę w chwilach choroby. Na nabywcy ciąży również prawo i obowiązek zorganizowania pochówku dożywotnikowi.
Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna. Prawo dożywocia przysługuje również małżonkom, którzy decydują się przekazać nieruchomość osobie trzeciej. Nabywcą może zostać tak naprawdę każdy – zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Przedmiotem umowy o dożywocie bywają najczęściej nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Równie dobrze może stać się nim gospodarstwo rolne, udział we współwłasności, jak również prawo do użytkowania wieczystego.
Cechy charakterystyczne umowy o dożywocie
Umowa o dożywocie ma charakter zobowiązujący i trwały. Musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego – w przeciwnym wypadku będzie nieważna. Zawierana jest pomiędzy dwiema stronami – zbywcą oraz nabywcą, na czas bliżej nieokreślony (do końca życia zbywcy). W dokumencie koniecznie powinny znaleźć się zapisy dotyczące przeniesienia prawa własności do nieruchomości, jak również oczekiwania wobec nabywcy. Umowa dożywotnia może ulec modyfikacji w wyjątkowych sytuacjach. Mianowicie kiedy stosunki między dożywotnikiem a zobowiązanym są na tyle złe, że nie mogą pozostawać w bliskim kontakcie, a także wtedy, gdy zobowiązany sprzeda nieruchomość, objętą umową cywilnoprawną. Wówczas dożywotnik może ubiegać się o dożywotnią rentę. Warto nadmienić, iż istnieje możliwość rozwiązania umowy dożywotniej. Odbywa się to na drodze sądowej. Oczywiście muszą być ku temu poważne przesłanki.
Aby zawrzeć umowę o dożywocie niezbędne są następujące dokumenty:
- dowód osobisty (osoby fizycznej),
- podstawa nabycia (wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie Sądu o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia i inne),
- zaświadczenie o opłaceniu podatku od spadków i darowizn lub zaświadczenie, iż nabycie jest wolne od podatku.
Może też być wymagany numer księgi wieczystej oraz zaświadczenie od administratora budynku o braku zadłużenia.
Umowa dożywocia – zalety
Umowa dożywocia niewątpliwie niesie za sobą liczne korzyści dla obu stron. Przede wszystkim stanowi doskonałe zabezpieczenie interesów dla osoby wyzbywającej się prawa do własnej nieruchomości. W zamian zyskuje ona dożywotnią opiekę i utrzymanie. Na zawarcie umowy dożywocia decydują się głównie osoby starsze, które obawiają się przyszłości. Seniorzy mają pewność, że nabywca zapewni im środki niezbędne do życia, jak również należytą troskę, niezależnie od ich stanu zdrowia. Z kolei na zobowiązanego zostaje przeniesione prawo własności nieruchomości. Umowa wygasa z chwilą śmierci dożywotnika. Obowiązki nabywcy wobec niego kończą się na zorganizowaniu pogrzebu.
Niekwestionowaną zaletą umowy dożywocia jest to, iż po śmierci zbywcy, spadkobiercy nie będą mieli prawa żądać zachowku od nieruchomości. Inaczej byłoby, gdyby posiadłość została przekazana w ramach darowizny. Warto nadmienić, iż nieruchomość w żaden sposób nie podlega dziedziczeniu.
Wady umowy dożywotniej
Umowa dożywotnia, pomimo licznych zalet, ma też pewne wady. Jedną z najczęstszych są konflikty między dożywotnikiem a nabywcą. Często bywa tak, że zobowiązany nie realizuje opieki nad seniorem. O rozwiązaniu umowy dożywotniej może orzec tylko i wyłącznie sąd. Przyczyna musi być konkretna i solidna. Dlatego przed podpisaniem umowy o dożywocie należy się dobrze zastanowić.
Do wad można zaliczyć również dość wysokie koszty umowy dożywocia. Wprawdzie jest ona wolna od opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, jednak podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych – niezależnie od tego, czy osoby zawierające umowę są w jakimś stopniu spokrewnione, czy też wcale.
Ile kosztuje sporządzenie umowy o dożywocie?
Sporządzenie umowy dożywotniej wiąże się z niemałymi kosztami. Aby dokument był ważny, musi zostać zawarty w formie aktu notarialnego. Wymaga więc wizyty u notariusza. Za wykonanie konkretnych czynności należy uiścić tzw. taksę notarialną. Jest ona ustalana indywidualnie. Trzeba też zapłacić wspomniany wcześniej podatek od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 2 % wartości rynkowej nieruchomości. Dodatkowo pobierana jest także opłata sądowa.
Podsumowanie
Umowa dożywocia to umowa cywilnoprawna, podlegająca pod Kodeks cywilny. Jej przedmiotem może być zarówno nieruchomość gruntowa, jak i budynkowa, czy lokalowa. Na mocy umowy dożywocia, zbywca decyduje się przenieść prawo własności do nieruchomości na nabywcę. Ten z kolei jest zobowiązany zapewnić mu należytą opiekę do chwili śmierci. Na sporządzenie umowy o dożywocie decydują się głównie osoby starsze, ale nie tylko. Takie rozwiązanie ma swoje wady i zalety.