Nie ma przepisu, który jednoznacznie wskazuje, że to kupujący musi zapłacić za notariusza, chociaż w praktyce to właśnie on najczęściej ponosi te koszty. Strony mogą dowolnie ustalić podział opłat, a ostateczny model zależy od ich negocjacji i rynkowego zwyczaju.
Pytanie o to, kto płaci za notariusza, pojawia się niemal przy każdej sprzedaży mieszkania. Dla kupującego to często dodatkowy, niemały wydatek, którego nie uwzględnił w pierwotnym budżecie, a dla sprzedającego – okazja, by uatrakcyjnić ofertę. Przyjrzyjmy się, jak sytuacja wygląda od strony prawa, rynkowego standardu i konkretnych kwot, które trzeba mieć przygotowane przed wizytą w kancelarii.
Co mówi prawo o kosztach notariusza?
Podstawą jest ustawa Prawo o notariacie, która przewiduje, że strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie notariusza. Oznacza to, że notariusz może domagać się pełnej zapłaty zarówno od kupującego, jak i od sprzedającego, niezależnie od ich wewnętrznych ustaleń. Przepisy nie rozstrzygają, która strona ma faktycznie uiścić opłatę – pozostawiają tę kwestię do decyzji stron.
W praktyce przekłada się to na sytuację, gdzie oboje uczestnicy transakcji są zobowiązani do zapłaty wobec notariusza, ale między sobą mogą zupełnie swobodnie określić, w jakiej proporcji dzielą się kosztami. Ważne jest też, że obowiązek solidarny dotyczy wyłącznie taksy notarialnej i opłat za wypisy, natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) reguluje odrębna ustawa, która wskazuje, że podatnikiem jest kupujący.
Notariusz nie wnika w wasze wewnętrzne ustalenia co do podziału kosztów – interesuje go jedynie, by całość opłat została uregulowana przed podpisaniem aktu. Jeśli strona wyznaczona do zapłaty nie dopełni tego obowiązku, notariusz zwróci się po pieniądze do drugiej osoby.
Jakie elementy składają się na koszty u notariusza?
Żeby zrozumieć, dlaczego standard płacenia przez kupującego jest tak powszechny, warto rozłożyć wizytę u notariusza na pojedyncze składniki. Nie ma tu jednej sumy – na łączny koszt składa się kilka różnych opłat, a każda z nich ma swojego typowego płatnika.
Oto co najczęściej widnieje na rozliczeniu:
- Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu sprzedaży. Jej maksymalną wysokość reguluje rozporządzenie, a stawka zależy od wartości nieruchomości. Do kwoty netto zawsze doliczany jest 23-procentowy podatek VAT.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania i w przypadku rynku wtórnego obciąża kupującego. Notariusz pobiera go przy podpisaniu aktu i przekazuje do urzędu skarbowego.
- Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej – dotyczą założenia nowej księgi, zmiany właściciela czy ewentualnego wpisu hipoteki. Ich wysokość jest stała i zależy od rodzaju wpisu.
- Wypisy aktu notarialnego – opłata za każdą sporządzoną kopię dokumentu. Zazwyczaj potrzebnych jest kilka egzemplarzy, m.in. dla banku udzielającego kredytu.
| Składnik kosztu | Najczęstszy płatnik | Od kogo zależy stawka? |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | Kupujący | Wynika z rozporządzenia i wartości nieruchomości |
| PCC (2%) | Kupujący | Z ustawy o PCC |
| Opłaty sądowe | Kupujący | Zależne od liczby i rodzaju wpisów w księdze wieczystej |
| Wypisy aktu | Kupujący | Cena za jeden wypis, ustalana przez notariusza |
Kupujący jest więc naturalnym płatnikiem z kilku powodów – to on jest podatnikiem PCC, inicjuje wpisy do księgi wieczystej i najczęściej potrzebuje wypisów do banku. Regulując wszystkie opłaty przy jednym stole, upraszcza się rozliczenia, a sprzedający nie musi śledzić kilku osobnych przelewów i terminów.
Kto najczęściej płaci w praktyce?
Utrwalony zwyczaj rynkowy jest jednoznaczny – w około 85 na 100 przypadków to kupujący pokrywa pełne koszty notarialne, w tym taksę, PCC i opłaty sądowe. Sprzedający zazwyczaj nie partycypuje w tych wydatkach, chyba że strony wyraźnie postanowią inaczej. Taki model dominuje na rynku wtórnym, gdzie kupujący ma najsilniejszy interes w sfinalizowaniu transakcji i zdobyciu czystego tytułu własności.
Trzeba jednak pamiętać, że zwyczaj nie jest równoznaczny z obowiązkiem. Nic nie stoi na przeszkodzie, by sprzedający przejął część opłat lub w całości pokrył taksę notarialną – szczególnie wtedy, gdy zależy mu na szybkim znalezieniu nabywcy albo gdy mieszkanie trudniej sprzedać ze względu na stan techniczny czy lokalizację.
Wielu sprzedających wciąż zakłada, że skoro prawo mówi o solidarności, to koszty powinny iść po połowie. Takie podejście często prowadzi do nieporozumień na finiszu transakcji, dlatego warto ustalić podział zawczasu i nie liczyć na domyślne reguły.
Jakie modele podziału kosztów można zastosować?
Przy sprzedaży mieszkania nie ma jednego poprawnego schematu. Wybór modelu zależy od siły negocjacyjnej każdej ze stron, sytuacji na rynku i indywidualnych ustaleń. Poniższe warianty najczęściej pojawiają się w umowach i rozmowach przed podpisaniem aktu.
W modelu standardowym kupujący opłaca całość – i taksę notarialną, i PCC, i wpisy sądowe, i wypisy. Jest to najprostsze rozwiązanie, które nie wymaga dodatkowych przeliczeń i minimalizuje ryzyko sporu. Drugi popularny wariant to podział taksy notarialnej po połowie, gdzie kupujący nadal pokrywa PCC i opłaty sądowe, ale koszt sporządzenia aktu dzielony jest równo. Trzeci, rzadziej spotykany model polega na tym, że sprzedający przejmuje całość kosztów notarialnych, co bywa stosowane jako substytut obniżki ceny mieszkania.
| Model podziału | Kto płaci taksę | Kto płaci PCC i opłaty sądowe |
|---|---|---|
| Standard rynkowy | Kupujący | Kupujący |
| Podział po połowie | Obie strony po 50% | Kupujący |
| Sprzedający przejmuje koszty | Sprzedający | Sprzedający (lub strony dzielą) |
Niezależnie od wybranego wariantu, kluczowe jest precyzyjne zapisanie ustaleń. W umowie przedwstępnej lub ostatecznej powinno znaleźć się sformułowanie w rodzaju: „koszty wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu sprzedaży ponosi w całości kupujący”, albo „taksa notarialna dzielona jest po połowie między kupującego i sprzedającego”. Unikaj ogólnych zwrotów w rodzaju „koszty notarialne rozliczane są w zwykły sposób”, bo w razie sporu każda strona będzie interpretować je na swoją korzyść.
Jak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym?
Przy zakupie mieszkania od dewelopera standardy potrafią się różnić. Deweloperzy często włączają część kosztów notarialnych do ogólnej ceny transakcji albo promują oferty, w których sami pokrywają PCC lub taksę notarialną. Nie jest to jednak regułą i każda umowa wymaga dokładnego sprawdzenia, ponieważ może się okazać, że atrakcyjna obniżka jest tak naprawdę wliczona w podwyższoną cenę metra kwadratowego.
W praktyce spotyka się dwa warianty – albo deweloper przejmuje na siebie PCC oraz taksę notarialną za akt ustanowienia odrębnej własności, albo całość kosztów zostaje po stronie kupującego, który reguluje je bezpośrednio u notariusza, tak samo jak na rynku wtórnym. Warto również dopytać, czy opłaty sądowe związane z wpisem hipoteki na rzecz banku są uwzględnione w kosztorysie transakcji.
Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej domagaj się jednoznacznego zapisu o tym, które konkretnie opłaty ponosi sprzedający, a które pozostają po twojej stronie. Jeśli deweloper obiecuje pokrycie PCC, niech ta informacja znajdzie się wprost w akcie notarialnym.
Jak przygotować się na koszty u notariusza?
Najważniejsza zasada to wcześniejsze poznanie przybliżonych kwot. Kilka dni przed podpisaniem aktu poproś notariusza o wstępne wyliczenie – powinno obejmować taksę, VAT, PCC, opłaty sądowe oraz koszt wypisów. W ten sposób unikniesz sytuacji, w której tuż przed finałem okazuje się, że brakuje kilku tysięcy złotych, a termin dla banku jest nieprzekraczalny.
Przyjmij, że jako kupujący prawdopodobnie zapłacisz wszystko. Jeśli planujesz negocjować podział kosztów, zrób to przed podpisaniem umowy przedwstępnej, ponieważ później trudno będzie zmienić uzgodnienia. W trakcie rozmów możesz powołać się na to, że przejęcie części opłat notarialnych przez sprzedającego bywa dla niego finansowo korzystniejsze niż jawna obniżka ceny o te samą kwotę – z punktu widzenia podatkowego i postrzegania wartości oferty.
FAQ – pytania i odpowiedzi
Czy sprzedający może zostać zmuszony do zapłaty za notariusza, jeśli kupujący nie wywiąże się z ustaleń?
Tak, solidarna odpowiedzialność oznacza, że notariusz może żądać pełnej kwoty wynagrodzenia od każdej ze stron, jeśli ustalony płatnik nie ureguluje należności przed podpisaniem aktu.
Dlaczego przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego PCC płaci zawsze kupujący?
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wskazuje kupującego jako podatnika, a notariusz pełni rolę płatnika pobierającego 2% wartości nieruchomości.
Czy warto negocjować podział kosztów notarialnych, jeśli rynek jest w stagnacji?
W warunkach wolniejszej sprzedaży sprzedający częściej godzą się na partycypowanie w opłatach, by zachęcić nabywców, więc jest to wtedy szczególnie opłacalne dla kupującego.
Czy od kosztów notarialnych można odliczyć cokolwiek w zeznaniu podatkowym?
PCC oraz opłaty notarialne mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy ewentualnej późniejszej sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, ale nie zmniejszają bieżącego podatku dochodowego.