Rynek nieruchomości w Polsce znalazł się na rozdrożu i nikt nie potrafi jednoznacznie przewidzieć, w którą stronę pójdą ceny mieszkań tej jesieni. Z jednej strony Polacy znów masowo zaciągają kredyty hipoteczne, z drugiej na rynku wciąż jest bardzo dużo mieszkań na sprzedaż, a niektórzy deweloperzy mają trudności ze znalezieniem klientów. Eksperci wskazują na trzy możliwe scenariusze rozwoju sytuacji.
- Wrześniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej może dodatkowo napędzić popyt na kredyty hipoteczne i przyspieszyć decyzje zakupowe Polaków.
- Mimo rosnącego zainteresowania kredytami, na rynku wciąż jest duża liczba niesprzedanych mieszkań, co w niektórych miastach utrudnia deweloperom sprzedaż.
- Osoby czekające na wyraźny spadek cen mogą się rozczarować, ale ci, którzy kupują w pośpiechu z obawy przed podwyżkami, także nie mają gwarancji dobrej transakcji.
- Fachowcy od rynku nieruchomości nie są zgodni i przedstawiają aż trzy różne scenariusze na najbliższe miesiące.
Sprzeczne sygnały z rynku
Trudno dziś wskazać jeden, oczywisty kierunek, w którym pójdzie rynek mieszkaniowy. Z jednej strony obserwujemy powrót zainteresowania kredytami hipotecznymi, co zwykle świadczy o wzroście popytu i może w konsekwencji podnosić ceny. Z drugiej strony na rynku wciąż utrzymuje się znaczna podaż mieszkań, a część deweloperów przyznaje, że sprzedaż idzie im wolniej niż zakładali.
Taka sytuacja stawia potencjalnych kupujących w niekomfortowej pozycji. Czekanie na przecenę może się nie sprawdzić, jeśli popyt faktycznie zacznie rosnąć. Z drugiej strony pospieszny zakup w obawie przed podwyżkami też nie musi okazać się najlepszym rozwiązaniem, bo w wielu lokalizacjach ceny wcale nie muszą pójść w górę.
Decyzja RPP może zmienić układ sił
Wrześniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej jest wymieniana jako jeden z czynników, który może w praktyce podkręcić popyt na mieszkania. Niższe koszty kredytu zazwyczaj przekładają się na większą liczbę osób zdolnych do zaciągnięcia zobowiązania, co z kolei zwiększa presję na ceny, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach.
W praktyce oznacza to, że jesienią możemy zobaczyć wzrost liczby transakcji, co niekoniecznie musi się jednak przełożyć na drastyczne zmiany cenowe we wszystkich miastach. Wiele zależy od lokalnej sytuacji, w tym od tego, jak duża jest oferta mieszkań gotowych do sprzedaży.
Deweloperzy z problemem sprzedażowym
Co istotne, mimo rosnącego zainteresowania kredytami, deweloperzy w niektórych miastach zmagają się z trudnościami w znalezieniu kupujących. Oznacza to, że oferta wciąż przewyższa aktualny popyt, a to zwykle działa jako naturalny mechanizm ograniczający dalsze podwyżki cen.
W wielu przypadkach sprawdza się zasada, że duża podaż mieszkań wymusza na deweloperach większą elastyczność cenową, na przykład poprzez rabaty, promocje czy dodatkowe udogodnienia dla kupujących. Trudno jednak jednoznacznie ocenić, jak długo taki stan może się utrzymać, zwłaszcza jeśli popyt zacznie przyspieszać.
Trzy scenariusze na jesień
Eksperci rynku nieruchomości nie są zgodni co do tego, co czeka nas w najbliższych miesiącach. Wskazują jednak trzy możliwe kierunki rozwoju sytuacji, które mogą się zrealizować w zależności od tego, jak zachowają się kupujący, sprzedający i instytucje finansowe.
- Scenariusz pierwszy zakłada dalszy, choć umiarkowany wzrost cen, napędzany łatwiejszym dostępem do kredytów po decyzji RPP.
- Scenariusz drugi przewiduje stabilizację cen na obecnym poziomie, wynikającą z równowagi między rosnącym popytem a wciąż wysoką podażą mieszkań.
- Scenariusz trzeci mówi o możliwej korekcie cen w dół, szczególnie w miastach, gdzie deweloperzy mają największe trudności ze sprzedażą swoich ofert.
Co powinni zrobić kupujący?
W praktyce decyzja o zakupie mieszkania w takich warunkach rynkowych zawsze niesie ze sobą pewne ryzyko. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że sytuacja różni się w zależności od miasta, a nawet konkretnej dzielnicy. Tam, gdzie deweloperzy mają nadwyżkę niesprzedanych lokali, kupujący mogą liczyć na lepsze warunki negocjacyjne.
Kto dziś czeka na spadek cen mieszkań, może się przeliczyć. Ale ci, którzy rzucą się na zakup w obawie przed kolejnymi podwyżkami, też niekoniecznie zrobią interes życia.
Z drugiej strony, w lokalizacjach o ograniczonej podaży i dużym zainteresowaniu kredytami, zwłoka z decyzją może oznaczać wyższą cenę zakupu za kilka miesięcy. W zależności od modelu finansowania oraz indywidualnej sytuacji finansowej, warto rozważyć konsultację z doradcą kredytowym, zanim podejmie się ostateczną decyzję.